Immeubles menaçant ruine : Nouvelles procédures

Auparavant, les procédures de péril qui relevaient de la compétence des maires étaient nettement distinctes des procédures d’insalubrité qui sont, elles, sous la compétence des préfets.

L’effondrement du 5 novembre 2018, rue d’Aubagne à Marseille a touché le no 63 qui était inoccupé, il appartenait depuis 2016 à la société d’économie mixte Marseille Habitat ; le no 65 était la copropriété habitée dans lequel se trouvaient les victimes.

Sur ce cliché Google streetview, pris à l’été 2018, les stries biaises qui affectent les maçonneries entre les baies du n°63 présupposent l’effondrement du mur mitoyen de gauche qui a entraîné le n°65, immeuble habité. Ce drame est dans tous les esprits et ne doit plus se reproduire.

Depuis, il est demandé systématiquement d’apprécier l’état des immeubles mitoyens.

A l’époque, j’avais clairement informé le ministre Julien DENORMANDIE des limites liées aux procédures anciennes, qui constatent un état mais, souvent, n’y apportent pas remède.

Ces procédures ont, depuis, été réformées :

L’ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations crée une police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, en remplacement des procédures de police administrative spéciale existantes.

Le décret 2020 – 1711 du 24 décembre 2020 complète le dispositif en modifiant ou abrogeant notamment certains articles du Code de la Construction et de l’Habitation (ceci qui concerne directement les architectes).

Il apporte les précisions nécessaires à la mise en œuvre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, notamment en matière de procédure contradictoire ou d’exécution des arrêtés pris au titre de cette police ;
Il opère un travail de toilettage des dispositions réglementaires (du CSP et du CCH) devenues caduques du fait de l’harmonisation des procédures de police administrative spéciale de lutte contre l’habitat indigne, introduite par l’ordonnance du 16 septembre 2020 ;
Il reprend des dispositions en vigueur et apporte quelques changements.

En premier lieu, il définit 4 situations :

1) Les immeubles présentant des risques;

2) Ceux présentant un fonctionnement défectueux, un défaut d’entretien des équipements communs immeubles collectifs à usage principal d’habitation;

3) Ceux affectés à un entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage d’habitation;

4) Ceux en situation d’insalubrité par rapport au code de la santé publique.

Globalement la compétence, reste celle du maire dans les 2 premiers cas et de l’Etat dans les 2 derniers cas.

Le principe de la saisie du Tribunal Administratif n’est plus obligatoire dans le second cas et la procédure peut s’appuyer sur des rapports internes ou d’experts intervenant sans saisine du Tribunal Administratif.

On notera néanmoins, que seule cette dernière procédure n’a pas de caractère contradictoire obligatoire et qu’elle permet de fixer des délais inférieurs à 1 mois. On parle alors de procédure d’urgence – et non plus de péril imminent, par rapport à une procédure dite « ordinaire ».

Les décisions qui sont prises, le sont par Arrêté de mise en sécurité prescrivant les mesures à mettre en œuvre et leur délai de réalisation pris, selon le cas, dans le cadre de la procédure ordinaire ou d’urgence. (voir en infra les différences des 2 procédures)

Ces mesures peuvent être assorties d’une astreinte administrative.

On s’interrogera utilement sur le fait que certains services techniques des communes traitent de façon interne les dossiers, en se privant de l’expérience des experts spécialisés dans le domaine

De fait, il n’y a pratiquement plus d’intervention d’Expert judiciaire à Marseille, ce qui fait dire à certains consœurs et confrères que des problèmes vont immanquablement apparaître *. Gageons que la raison n’écartera pas les compétences.

Précisons néanmoins que la réforme permet désormais aux communes de solliciter la nomination d’un expert auprès du tribunal administratif dans le cadre d’une procédure ordinaire.

Plus de souplesse, plus de moyens, une appréciation plus globale des dangers, voici ce qu’apporte cette réforme. Il est impératif que toutes les compétences techniques et administratives y soient associées. Le tableau fait par la préfecture de l’Aude (cliquer ici) et la note d’information de l’ANIL Agence nationale pour l’information sur le logement du 29 décembre 2020 (cliquer ici) complètent utilement l’information

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